Vedrete un sacco di locali pubblicizzati attraverso comunicazioni private sugli edifici stessi e, se siete stati in Spagna per qualche tempo, si possono avere notizie sui locali attraverso il passaparola, ma questo percorso è valido per quelli che possiedono una forte personalità e che sono stati un pò in giro e conoscono bene il territorio e il venditore. Per molte persone, è consigliabile ricorrere ai servizi di un agente commerciale con buona reputazione o di un agente immobiliare che si occupa di immobili commerciali. In questa fase della ricerca, si dovrebbe conoscere abbastanza bene la zona e sapere quali sono i principali (e più efficienti) agenti nella zona. La cosa da fare subito dopo è decidere se si vuole affittare, noleggiare o comprare i locali.
Leasing
In Spagna, il modo più comune di assicurare locali commerciali è sulla base della locazione. Fate un pagamento, una tantum, per comprare un contratto di leasing che include rifiniture di pregio così come l' avviamento se si tratta di un' attività già esistente. Quindi continuerete a pagare l'affitto per i locali al padrone di casa, ma è possibile vendere il contratto d' affitto se lo si desidera.
Il leasing in Spagna finora è conosciuto come un traspaso (letteralmente un trasferimento, dato che un contratto di locazione è trasferito da una persona ad un' altra), ma è ora chiamato cesión. Tuttavia, molte persone (tra cui i proprietari spagnoli) non sanno che la legge è cambiata e che un traspaso non ha più alcuna validità legale. Può dunque venirvi offerto un trapaso. Che vi venga offerto un raspaso o un cesión, bisogna assicurarsi di ottenere consulenza legale sui termini del contratto di affitto e bisogna anche essere sicuri che questi siano descritti nel modo più dettagliato possibile nel contratto.
Le regole che valgono per una cesión sono molto meno dure rispetto a quelle per un traspaso, il che significa che c'è più libertà di negoziato tra le parti, ma anche più spazio agli equivoci. Il vostro avvocato dovrebbe controllare che non si vi venga semplicemente offerto un contratto di locazione mascherato da un leasing, il che significa che non hanno alcun diritto di vendere il contratto di locazione a qualcun altro. Se avete una cesión legale, si è liberi di vendere, a condizione che si dia il primo rifiuto al proprietario. Egli normalmente prende tra il 10 e il 20% sulle commissioni di vendita.
Al momento dell' acquisto di un contratto di locazione, bisogna assicurarsi (o assicurarsi che lo faccia un avvocato) che il venditore ha il diritto di venderlo. Questo può sembrare inutile, ma ci sono casi in cui la gente vende contratti di locazione che non ci esistono.
Oltre a pagare un importo concordato per l' affitto, è necessario pagare un affitto mensile al proprietario per l'utilizzo dell' edificio. Il contratto deve indicare chiaramente per quanto tempo durerà il contratto di locazione. Normalmente i termini di locazione sono compresi tra 5 e 20 anni, ma è consigliabile assicurarsi che il vostro avvocato negozi il termine il più a lungo possibile. Questo succede perché durante il periodo di un contratto di locazione il locatore può aumentare l'affitto solo in base all’ aumento dell’ inflazione (come pubblicato dal governo spagnolo). Quando il contratto d' affitto scade, solitamente lo si può rinnovare automaticamente, ma questo dà al padrone di casa l' opportunità di imporre un considerevole aumento dello stesso affitto, a volte fino al 20 o 30%.
Affitto
C’ è la possibilità di affittare locali commerciali, anche se non è così comune come il leasing. Ciò significa non avere la grande spesa di acquisto di un contratto di locazione ed avere la flessibilità di “trasferire” i locali, se necessario. D' altra parte, un accordo di affitto non vi darà gli stessi diritti di un contratto di locazione e, se costruirete una fiorente attività nei locali in affitto, ci sarà sempre il pericolo che il proprietario decida di non rinnovare il contratto o di vendere la proprietà. In tutti i modi se il vostro avvocato è in grado di negoziare il contratto di affitto correttamente, non sarà facile per il proprietario di 'buttarvi fuori', dato che gli inquilini hanno diritti considerevoli in Spagna. Se si opta per la locazione, è quindi essenziale avere un contratto “inattaccabile” ottenendo supporto legale professionale, e verificare i termini del contratto con attenzione, in particolare, bisogna controllare le condizioni sotto le quali ciascuna parte può recedere dal contratto. La vostra azienda potrebbe dipendere da esso.
Il tuo contratto di locazione deve contenere i vostri dati, quelli del padrone di casa e una descrizione della proprietà. Sarete tenuti a pagare un’ equivalente caparra di affitto di due mesi e pagare un mese d' affitto in anticipo. Assicurati di ottenere una ricevuta o una prova del pagamento dell’ affitto. Il periodo di affitto vale di solito un anno, e questo dovrebbe essere stipulato nel contratto. Un contratto può essere rinnovato ogni anno con l' affitto, che, per i primi cinque anni può essere aumentata (o diminuito!). Ciò avviene in linea con il tasso ufficiale di inflazione.
Se il proprietario decide di vendere la proprietà, in quanto inquilino a lungo termine si ha il diritto di 'prelazione' (tanteo y retracto) per acquistarlo. Il padrone di casa dovrebbe fornire per iscritto, specificando il prezzo e condizioni di vendita, prima di offrirlo in vendita altrove. Se non si risponde o non si desidera comprare, il proprietario ha il diritto di venderlo a chi vuole. Tuttavia, se si vende il locale a terzi senza offrirlo a voi per primi, avrete il diritto di invalidarne la vendita e acquistare voi stessi la proprietà allo stesso prezzo.
Freehold
Freehold è la proprietà di terreni e di edifici (al contrario di una tenuta di locazione in cui la proprietà ritorna al proprietario quando scade il contratto di locazione). È raro trovare locali “freehold” a prezzi ragionevoli, quindi se ve ne venisse offerto uno a un buon prezzo, si dovrebbe seriamente cogliere al volo l’ occasione (e ottenere consulenza legale e professionale). Come suggerisce il nome stesso, freehold vi offre più libertà, soprattutto in termini di cambiamenti della proprietà secondo le vostre esigenze aziendali. Ciò potrebbe anche darvi il vostro proprio potenziale di abbandono o di affitto e, naturalmente, dopo i primi affitti iniziali da pagare, non ce ne sono altri. Il processo di acquisto di un immobile commerciale è esattamente come l' acquisto di una proprietà.