La grande majorité des propriétés est achetée et vendue via des estate agents (agents immobiliers), qui prennent une commission sur le prix de vente. En Ecosse la plupart des ventes est faite par des solicitor agents (ce sont des avocats), dont les agences proposent un seul point pour acheter, vendre et transférer légalement la propriété.
Les propriétés vendues par des agents immobiliers et des solicitors sont signées sous seing privé, private treaty, une méthode de vente par accord entre le vendeur et l'acheteur, directement ou via l'agent.
Agents immobiliers
Bien qu'il y ait un réseau national d'agence au Royaume Uni. La plupart des agents est local et n'a pas de liste de propriétés nationales. Il n'y a pas de système de listes partagées et les agents gardent jalousement leurs listes.
Si vous souhaitez trouver un agent dans une ville ou une zone regardez à la rubrique agents immobiliers dans les pages jaunes ou consultez le journal local ou Internet. Certains agents immobiliers publient leurs offres et leurs projets immobiliers dans des journaux gratuits. Ils peuvent aussi s'occuper de gérer des locations.
Utiliser Internet
Vous pouvez utiliser Internet pour chercher un agent immobilier. Vous pouvez trier en fonction de ce que vous souhaitez, type de propriété, nombre de chambres. C'est particulièrement agréable lorsque vous cherchez une propriété loin de chez vous, cela vous permet de faire des recherches pendant votre temps libre. Certaines offres peuvent être visualisées de manière virtuelle depuis votre ordinateur. Plusieurs sites vous permettent de chercher dans plusieurs régions à la fois.
Eviter les escrocs
Les agents immobiliers au Royaume Uni n'ont pas besoin de licence, de qualification, de formation ou d'expérience (comme les hommes politiques), et ne sont pas obligé d'appartenir à une association professionnelle (bien que beaucoup en font parti – vous verrez cela plus tard). Les agents immobiliers ont une des plus mauvaises réputations de tout le Royaume (ils n'osent pas dire ce qu’ils font) et ces dernières années elle a atteint son niveau le plus bas de tous les temps. (Nous tenons à préciser qu'en Ecosse les choses sont différentes compte tenu d’une loi plus stricte empêchant le gazumping).
Dans certaines régions c'est une guerre ouverte que se livrent les agents immobiliers, sabotage, coups bas, et destructions des panneaux 'For Sale' des rivaux par des gorilles locaux. Il y a peu de contrôles sur les agents immobiliers. Nombres d'entre eux imposent les prix, sous estiment les propriétés et possèdent des intérêts financiers personnels dans certaines propriétés (pas surprenant qu'ils gagnent plus de £2,5 milliards par an – 3,75 Milliards d'euros). Les pratiques douteuses et illégales incluent:
- Accepter de l'argent d'un acheteur potentiel pour 'ring-fence' (protéger) une propriété, c'est à dire ne plus laisser passer d'offres ou rejeter les offres plus hautes, tout en prenant la commission des vendeurs. Ceci arrive souvent à Londres lorsque l'ancien propriétaire est vieux, et ne vit plus chez lui.
- ‘Selling on’, Un agent sous estime votre propriété et la vend à prix réduit à une connaissance, qui se fait un gros profit en la revendant rapidement et en partageant les bénéfices avec l'agent. Vous devriez être informé par écrit si un parent ou un ami de l'agent immobilier voulait racheter votre maison.
- Under marketing, sous estimer la maison et vendre la mèche à des spéculateurs immobiliers contre une rémunération.
- Accepter un cachet d'un acheteur pour dévoiler l'enchère la plus haute dans une sealed-bid sale, proposition de prix pour une propriété ou la personne ayant mis l'offre la plus haute pourra négocier, (l’acheteur ayant payé n'a plus qu’à enchérir légèrement plus)
- Décourager les offres supérieures (en particulier si l'offre en dessous est financée par un emprunt proposé par l'agent) ou maintenir les prix bas en disant aux acheteurs combien mettre.
- Mentir aux acheteurs sur les offres afin de faire monter les enchères.
- Fly-boarding, mettre des panneaux 'For Sale' devant des maisons n'étant pas sur le marché.
- Donner des informations mensongères sur l'histoire de la maison, ancienne maison d'une figure locale... Afin d'en augmenter le prix.
- Forcer les vendeurs à signer des accords ‘sole agency’ ou ‘sole seller’ très restrictifs (cette pratique est très rependue)
- Pousser pour prendre des assurances et emprunts (contre des promesses de vous mettre sur la liste 'prioritaire') pour prendre des commissions ou gagner de l'argent grâce à un service financier propre à l'agent.
Dans la lumière de ces pratiques, l'association contre les pratiques douteuses des agents immobiliers à reçu moins de 5,500 plaintes en 2003 (le flegme britannique légendaire, fait que les gens pensent que c'est une perte de temps).
Conseil: Il est conseillé de prendre plus d'un agent pour éviter des coups bas.
Tied Agents (agents liés)
Certains agents sont liés à des banques ou autres institutions et offrent des produits financiers venant de ces partenaires. Ce qui signifie que vous avez peu de chance de recevoir les meilleures offres d'emprunts et d’assurances de leur part.
Vous pouvez recevoir de meilleurs services du gérant propriétaire d'une entreprise familiale que de celui d'une grande chaîne. Beaucoup d'agents immobiliers proposent d’établir les documents légaux de transfert de propriété. Vous devriez plutôt choisir un avocat ou un spécialiste (conveyancer), puisque les services d'un agent peuvent amener à un conflit d'intérêt. Vous avez également plus de chances d'obtenir une bonne offre d'emprunt d'un agent indépendant ou d’un assureur direct (via téléphone ou Internet), qu'un agent immobilier.
Relocation Agents, agence de relocation
Si vous savez ce que vous voulez, combien vous voulez mettre, et ou vous voulez acheter, mais que vous ne pouvez pas faire de recherches (parce que votre emploi du temps ne vous le permet pas, ou que vous n'habitez pas au Royaume Uni), vous pouvez employer un agent d'aide à la mobilité, ou une agence de relocation (home search consultant, ou buying agents). Cela peut vous faire gagner du temps (et donc de l'argent -Time is money), et vous éviter des ennuis surtout si vous recherchez quelque chose de pointu.
Plusieurs consultants en relocation agissent en premier lieu comme des agents acheteurs, surtout pour les acheteurs à l'étranger, et prétendent pouvoir négocier de meilleurs achats (ce n'est pas tout à fait vrai). Certains sont spécialisés dans les résidences de luxe allant jusqu'à £500,000.
Les agences de Relocation peuvent vous aider et vous conseiller sur l'achat de votre maison, conduire les négociations à votre place, vous faire des plans de financement, trouver un assureur et même organiser votre déménagement. La grande partie de ces agents vous fournira un pack complet pour votre zone, avec des informations sur les possibilités d'emploi, les services de santé (docteurs et hôpitaux), les écoles (privées et publiques), les magasins, transports publics, services, les centres sportifs et culturels, et les communications.
Ces agents vous prennent en général de 1 à 1,5% du prix d'achat (jusqu'à 2% dans Londres) et un acompte allant de £500 à £2,500 pour couvrir une période de recherche de 6 mois. Il est déduit de la commission lorsque la propriété est achetée, mais n'est pas remboursée en cas de non achat. Pour trouver une agence de relocation, consultez l'ARP ou dans les pages jaune à la rubrique ‘Relocation Agents’.
Solicitor Agents, Avocat immobilier
En Ecosse, en plus des agents immobiliers traditionnels, il y a également les solicitors agents, avocats immobiliers, vendant des propriétés. Un solicitor agent n'est pas lié à une institution financière et doit fournir de véritables conseils financiers indépendants. Il y a bien moins de plaintes en Ecosse que dans le reste du pays où les procédures sont plus longues et plus chères.
Description des maisons
La plus grande partie des agents donne des informations sur les propriétés. Bien que souvent détaillées, les descriptions manquent cruellement de photos. Généralement, plus la propriété est chère, plus sa présentation sera élaborée et garnie de photos.
Les agents n'ont plus le droit d'en faire trop lors de la description des propriétés suite au Property Misdescriptions Act 1991 (Loi contre la description frauduleuse de propriété de 1991), Avant une cabane de jardin pouvait être (et l'était souvent) un 'palace' en langage des agents. Langage qui utilisait des termes codés comme: 'individual' et 'unique' pour dire que personne ne l'aime, 'need of modernisation' pour beaucoup de travaux à effectuer, 'study/bedroom 4' (une petite chambre), 'cosy' ou 'compact' pour petit, 'bijou' pour microscopique, 'individual' pour bizarre, 'pleasant' pour ennuyeux, 'well presented' pour signaler que la peinture a été refaite (rapidement)...
Quand une propriété est mise en vente au public son nombre de chambres et de salles de bains et toujours donné, les autres pièces comme la dinning room (salle à manger), lounge (salon), bureau, cave, etc. sont parfois mentionnées. En général plus le prix est élevé meilleure sera la description, (et en général il y a également plus de pièces). La surface totale en mètres carrés est très rare par rapport à celle donnée en pieds carrés. Bien que les mensurations des chambres soient données, en pieds (30,5cm) et en pouces (inch 2,54cm), mesurer vous sera utile surtout si vous avez un mètre.
Organisations professionnelles
Si possible, essayez de trouver un agent immobilier membre d'une organisation professionnelle comme the National Association of Estate Agents (NAEA, Tel. 01926-496800, www.naea.co.uk). Vous devriez également vérifier si l'agent est un membre de l’Ombudsman for Estate Agents (OEA) scheme (Tel. 01722-333306, www.oea.co.uk). Les membres (souvent indiqués par un autocollant sur la vitrine) doivent suivre un certain code de conduite et vous pouvez vous plaindre auprès de l'organisme si vous avez un problème. L'ombudsman peut sanctionner les mauvaises pratiques à hauteur de £25,000 (37,500 €) ce qui explique pourquoi seulement 40% des agents immobiliers en sont membres!
Une enquête de l'Office of Fair Trading (OFT) en 2004 à demandé qu'un code de conduite soit adopté, cependant des observateurs l'ont qualifié de 'damp squib' (laxiste et mou), ne comptez pas dessus pour que les escrocs partent.
Cet article est extrait de « Buying, selling & letting property (UK) »