La plupart des propriétaires utilisent un contrat officiel standard, mais vous pouvez également trouver des contrats rédigés par les propriétaires eux-mêmes. Vous pouvez acheter un bail standard dans les agences immobilières pour voir à quoi cela ressemble. Il doit être signé par les deux parties, le locataire et le propriétaire, et il existe en deux exemplaires, un pour chacun. Il doit comprendre les mentions suivantes :
- la date de début et la durée de la location
- l'utilisation de l’espace loué (privé, professionnel, ou les deux)
- le prix de la location, les conditions de paiement et de la révision de prix
- les charges et impôts que le locataire doit payer
- la caution (s’il y a)
- les conditions de résiliation du contrat
La durée du contrat
En général, la durée du contrat est de 3 ans. Pendant la durée du contrat, on ne peut pas vous demander de partir, même si le propriétaire souhaite vendre l’appartement. Les accords sont habituellement reconduits tous les 3 ans, sauf si le propriétaire prévient le locataire 6 mois avant la fin du contrat (vérifiez sur votre contrat car cela peut varier).
La période de contrat peut être plus courte que 3 ans (un bail de courte durée) mais légalement elle doit être d’un an minimum. En général cela se produit lorsque le propriétaire ne souhaite plus louer son logement par la suite. Dans ce cas il devra être spécifié dans le contrat et le propriétaire devra confirmer la fin du bail 2 mois avant.
Le locataire est en général libre de quitter l’appartement quand il le désire après en avoir informé le propriétaire comme il est spécifié dans le contrat (en général 3 mois). Il faut dans ce cas envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez partir avant le préavis mais il faudra payer les mois dus.
Le dépôt de garantie (caution)
Presque tous les propriétaires demandent un dépôt de garantie. Il est à hauteur de 2 mois de loyer (donc, évitez de payer plus que cela). Le dépôt est rendu quand vous quittez l’appartement, avec les déductions si l’appartement est endommagé. La caution doit être restituée 2 mois après la remise des clefs au plus tard. Certains propriétaires essayent de trouver des raisons de garder la caution, mais ne vous faites pas avoir :
- Détérioration de l’appartement (moquettes, tapis, papiers peints, peintures) de façon modérée et à cause de l’usure normal ne peut pas être considérée comme un dégât. Néanmoins l’entretien des petites détériorations incombe au locataire. Il doit également quitter le logement en le laissant propre.
- Le propriétaire doit justifier la somme déduite avec des factures de réparation.
- En cas de désaccord vous avez le droit de vous défendre. Vous pouvez porter plainte auprès de la préfecture de Police locale ou à la DDE (Direction Départementale de l’Equipement), un service d’état pour les problèmes de logements. Mais méfiez-vous, cette procédure prend énormément de temps.
- Vous pourrez négocier les conditions concernant la date de remboursement de la caution, ou utiliser la caution pour les derniers paiements de loyer. Naturellement, il vaut mieux tout écrire.
Les garanties
Il arrive souvent que les propriétaires demandent des garanties supplémentaires, surtout si vous ne travaillez pas à plein temps ou que votre revenu n’est pas trois fois supérieur au prix du loyer. Pour les étudiants, c’est souvent une lettre des parents. Vous pouvez aussi demander à votre ami ou à votre banque, mais si vous ne pouvez plus payer, ils doivent le faire à votre place.
L’état des lieux
En France, c’est une partie incontournable du contrat et il est fait consciencieusement. Il est établit ensemble par le locataire et le propriétaire lorsque vous emménagez, pour détailler l’état de l’appartement. Un autre inventaire est fait quand vous quitterez les lieux. Ils existent en deux exemplaires signés par le locataire et par le propriétaire et chacun garde un original. L’état des lieux peut également être fait par un huissier payé par les deux parties.
Il est très important de vérifier tous les détails de l’état des lieux. S’il existe des problèmes, des dégâts ou des détériorations, le propriétaire pourra vous tenir responsable et retenir une partie de votre dépôt de garantie.
Si vous découvrez des problèmes après votre emménagement, vous disposez d’un mois pour les inclure dans l’état des lieux (pour le chauffage central à partir de sa première utilisation). Il vous faudra alors, envoyée une lettre recommandée avec accusé de réception pour vous assurez que cela sera pris en compte.
Les appartements ne sont généralement pas meublés, mais dans le cas contraire assurez-vous que tous les objets énumérés y figurent bien. Lorsqu’un objet est évalué comme nouveau, il doit être neuf ou récemment installé. S’il n’est pas tout à neuf faites changer le terme. Vérifiez si tous les appareils électriques sont en état de marche. Il n’est pas recommandé d’accepter les promesses orales sur des objets qui seront installés ou réparés plus tard ; exigez que tout soit fait immédiatement, ou mentionné sur le contrat. Assurez-vous de savoir qui s’occupera de l’entretien du chauffage, de la chaudière etc. Certains propriétaires ont des contrats d’entretien et l’entretien fait déjà partie de vos charges.
Avant de faire quelques changements dans l’appartement, il vaut mieux demander la permission au propriétaire. Si vous ne le faites pas, il pourra vous demander de remettre le logement dans son état initial (ou vous retirer une partie de votre caution).
Les charges
Selon le propriétaire, les charges sont ou non inclues dans la location. Les charges comprennent souvent le concierge (s’il y en a un), le nettoyage des parties communes, la maintenance générale, l’ascenseur, les ordures ménagères, l’eau et le chauffage s'il provient du système central.
Assurez-vous juste de savoir exactement ce que vous paierez (le chauffage peut être particulièrement cher). En général les charges sont payées chaque mois et le montant se calcule sur l’année précédente plus une augmentation prévue ; alors, une fois par an (en décembre ou janvier), le rajustement des coûts réels est fait.
Le loyer
Le loyer exclu généralement les charges et la caution, et se paye chaque mois, au début du mois (en avance).
Selon la loi française, le loyer ne peut augmenter qu’une fois par an. Ces conditions doivent être précisées dans le contrat. Les augmentations sont généralement calculées sur la base de l’Indice du coût de construction, publié chaque année par le gouvernement (allez voir www.insee.fr ).